מסתמן הטרנד החם של שנת 2015 – רכישת דירות להשקעה בפרויקטים של תמ"א 38

בשנים האחרונות מאז אישורה של תמ"א 38, באלפי בניינים ברחבי הארץ מקדמים יזמים ובעלי דירות נמרצים פרויקטים מסוג תמ"א 38 מתוך כוונה לקבל בסיום הפרויקט דירות מחוזקות כנגד רעידות אדמה הכוללות ממ"ד ומרפסת שמש ובחלק המקרים במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38 לקבל אף דירות חדשות הכוללות חניה תת קרקעית.

 

בנוסף לבניינים בהם מקודמים פרויקטים מסוג תמ"א 38 ישנם עוד עשרות אלפי בניינים במדינת ישראל אשר קיים בהם הפוטנציאל למימוש תמ"א 38 בין במסגרת התמריצים הניתנים כיום ליזמים במסגרת החוק ובין במסגרת תמריצים עתידיים אשר הממשלה מתכננת לתת במסגרת תיקון 4 לתמ"א 38 המצוי בדיונים בוועדות התכנון ממש בימים אלו.

 

באופן ברור, פוטנציאל השבחת הנכסים של בעלי הדירות בא לידי ביטוי בשווי הנכס ונראה כי אחת הסיבות המשמעותיות לעליית מחירי הדיור באזורי הביקוש בשנים האחרונות הינה תמ"א 38 וזאת לצד סיבות מגוונות נוספות כגון סביבת ריבית נמוכה, היצע נמוך לעומת ביקוש גובר וסיבות נוספות אחרות שמקומן במאמר נפרד.

 

בשנה האחרונה מסתמנת מגמה משמעותית שלא ניתן להתעלם ממנה בשוק הנדל"ן – קיים ביקוש גובר מצד משקיעי נדל"ן לרכישת נכסים בבניינים ישנים אשר מקודם בהם פרויקט מסוג תמ"א 38.

 

השקעות בפרויקטים של תמ"א 38 הינן אטרקטיביות למשקיעי נדל"ן בעיקר בשל האפשרות הריאלית לתשואה הונית משמעותית בגין הנכס במידה והפרויקט אכן יוצא אל הפועל וזאת לצד תשואה פירותית שהנכס מניב מדי חודש בחודשו. אולם, בחלק גדול של המקרים, על אף שמקודם פרויקט בבניין מסוים, קיים סיכוי לא מבוטל שהפרויקט לא יתממש וההשקעה תתברר כלא כדאית בדיעבד ועל כן יש לנקוט במשנה זהירות בעת בחינת ההשקעה.

 

 

כיצד ניתן למזער את הסיכונים בביצוע השקעה בפרויקט תמ"א 38?

 

נתחיל במשוואת הזהב לפיה ניתן לאמוד את שיעור עליית ערך הנכס ביחס להתקדמות הפרויקט:

 

 ככל שהפרויקט יותר מתקדם -> מחיר הנכס עולה (גילום זכויות תמ"א 38) -> הסיכון להשקעה קטן -> הרווח למשקיע קטן

 

ולהיפך

 

ככל שהפרויקט נמצא בשלב מוקדם יותר -> מחיר הנכס פוחת (גילום חלקי של זכויות תמ"א 38) -> הסיכון להשקעה גדל -> הרווח למשקיע גדל

 

 

 

אז מה הם כללי האצבע בבחינת השקעות בתמ"א 38?

 

כעת נפרט מספר כללים מנחים אשר יכולים לסייע למשקיעים לצמצם את הסיכונים והחשיפה במסגרת ההשקעה ולהגדיל את הסיכויים לקבלת רווח משמעותי:

 

1 הנכס וסביבתו

בשלב ראשוני מומלץ למשקיעים לאתר בניינים באזורי ביקוש בעלי שטח מגרש גדול ביחס למספר הדירות הקיימות בכדי להקטין את הסיכונים בהשקעתם אולם אין הדבר מבטיח כי מדובר בהשקעה בטוחה.

 

אחד הקריטריונים המהותיים המביאים לפסילת פרויקטים ע"י יזמים הינו חוסר כדאיות כלכלית. חוסר הכדאיות הכלכלית נובע מגורמים רבים אשר עלולים לפסול את הפרויקט על אף שייתכן והוא מצוי במרכז תל אביב במיקום נחשק. על כן, יש להמשיך ולבחון את יתר הכללים המפורטים להלן.

 

2 ההסכם ואחוז חתימות הדיירים

המצב האופטימלי הוא לרכוש דירה להשקעה בבניין בו ישנו הסכם תמ"א חתום על ידי 100% מהדיירים. ככל שישנם יותר דיירים אשר טרם חתמו על ההסכם כך הסיכוי שהפרויקט יצא אל הפועל קטן משמעותית (כן, גם אם יש 80% חתימות).

 

כמובן שיש לבדוק את ההסכם בקפדנות ע"י עו"ד הבקיא בתחום תמ"א 38 על מנת לוודא שכל הבטוחות הנדרשות קיימות והוראות ההסכם תואמות את המקובל בשוק.

 

3 התנגדויות ועררים

במידה והפרויקט מצוי בהליך של התנגדויות, עררים או שחלילה מתקיימים הליכים משפטיים בביהמ"ש בקשר לפרויקט הרי שהליכים אלו עשויים לעכב או אף לסכל את מימושו של הפרויקט. על כן, יש לבחון בעין משפטית את מהות ההליכים ולהעריך את הסיכויים וסיכונים הכרוכים בהליך המשפטי העלולים לגרום לעיכוב או סיכול הפרויקט חלילה.

 

4 הליכי הרישוי

במידה והפרויקט מצוי בהליכי רישוי יש לבדוק באיזה שלב הפרויקט מצוי על מול הוועדה המקומית כשבמידה וניתנה החלטת ועדה למתן היתר בניה בתנאים לפרויקט הרי שמדובר בחדשות טובות אך הדבר אינו מבטיח בוודאות כי הפרויקט יצא אל הפועל.

 

ככל והפרויקט קרוב יותר להיתר בניה ואף קיים אישור עקרוני של בנק מלווה אשר יתן ליווי פיננסי לפרויקט הרי שהסיכויים שהפרויקט לא יצא אל הפועל קטנים.

 

5 זהות היזם

אין להקל ראש בזהות היזם אשר יוזם את הפרויקט. יש לוודא כי היזם איתו התקשרו או מתקשרים הדיירים הינו יזם בעל ניסיון בתחום הנדל"ן אשר בנה מספר פרויקטים והוא בעל חוסן פיננסי איתן. בכדי להתרשם מהיזם ניתן לבקש מספר כתובות של פרויקטים שהוא סיים בעבר ולקבל מידע אודות בעלי המניות של החברה היזמות.

 

6 היתכנות תכנונית

במהלך השנים האחרונות נתקלתי בלא מעט פרויקטים בהם נחתם הסכם בין יזם לבין דיירים במסגרתו הובטחו לדיירים תמורות מסוימות אולם בשלב התכנון והרישוי הסתבר כי זכויות הבניה שונות ממה שהבטיח היזם או שרשויות התכנון העלו דרישה אשר פגעה בכדאיותו הכלכלית של הפרויקט.

 

על כן, רצוי להיעזר בשירותיו של עו"ד או שמאי מקרקעין לבדיקת התאמת התכנון המוצע לזכויות הבניה אשר ניתן לקבל באזור הפרויקט. יש לציין כי אופן חישוב זכויות הבניה משתנה מעיר לעיר ואף משתנה באופן תדיר בעיר עצמה מדי כמה חודשים כך שחוסר העקביות הנ"ל מקנה חוסר וודאות לכל הפרויקטים מסוג תמ"א 38.

 

 

לסיכום, רכישת דירה להשקעה בפרויקט מסוג תמ"א 38 עלולה להתברר כהשקעה מוצלחת בעלת תשואה הונית משמעותית אולם על מנת למזער את הסיכונים שישנם בהשקעה יש לבחון כל השקעה באופן מדוקדק ע"י בעלי מקצוע המתמחים בתמ"א 38.

 

בהצלחה!

 

אייל

 

 

כל האמור במאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לו. אין להסתמך על האמור במאמר זה מבלי     להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ועלולים להשתנות מעת לעת.